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IFA Hotel & Touristik AG


Pidey

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Liebe (noch junge) Forengemeinde,

ich möchte hier ein Thema zu einer Aktie eröffnen, die in der Vergangenheit regelmäßig auf boersenfluester.de besprochen wurde: IFA Hotel & Touristik AG.

In der jüngeren Vergangenheit vermisse ich jedoch Updates zu diesem interessanten Wert, gerade weil doch spannende Sachen passieren, Stichwort Hotelverkäufe. Ist der Wert bewusst aus eurem Radar verschwunden? Eure Berichte und Einschätzungen habe ich immer mit großem Interesse verfolgt.

Um als Basis für eine Diskussion eine Faktengrundlage zu bieten, die auch die neueren Geschehnisse einbezieht, füge ich ein paar Worte von mir an, die ich für einen anderen Zweck mal verfasst habe.

Zitat

Allgemeine Beschreibung der IFA Hotel & Touristik AG (aus dem Juli diesen Jahres, zwei Wochen vor der HV):

IFA betreibt im Wesentlichen Hotels und vereinzelt auch Gesundheitsbetriebe, die in ihrem Eigentum stehen. Zur Zeit sind es zwölf Hotels, die sich in Deutschland (vier Hotels), Österreich (drei Hotels), Spanien/Kanarische Inseln (zwei Hotels) und in der Dominikanischen Republik (eine Anlage mit drei Hotels) befinden. Dazu kommen noch Kliniken und Rehazentren an zwei Standorten in Deutschland.
Die IFA ist als faktisch abhängige Gesellschaft Teil des Lopesan Konzerns. Herrschendes Unternehmen ist die Lopesan Touristik, S.A., ein spanischer Mischkonzern mit erheblicher Ausrichtung auf Tourismus, v.a. in Spanien/Kanarische Inseln. Lopesan hält 51,78 Prozent der Stimmrechte in der Hauptversammlung und hat eine einheitliche Leitung des Konzerns und damit auch der IFA AG etabliert, indem sie den Aufsichtsrat mit ihren Repräsentanten besetzt hat und mittelbar darüber auch den Vorstand in ihrem Sinne bestellt hat. Derartige Situationen bedeuten für Kleinaktionäre regelmäßig, dass sie besonders auf der Hut sein müssen, um nicht übervorteilt zu werden. Auch bei IFA gab es derartige Situationen schon, Stichwort Kapitalerhöhung 2014. Das Aktienrecht stellt zwar über § 311 AktG einen Schutzmechanismus bereit. Dieser kann aber subtile nachteilige Einflussnahmen nicht umfassend verhindern. Gewissermaßen als Gegenpol wirkt in diesem Zusammenhang ein zweiter Großaktionär, die Newinvest Assets Beteiligungs GmbH, hinter der sich ein Geschäftsmann aus der Dominikanischen Republik verbirgt. Er ist mit 33,8 Prozent an der IFA beteiligt und verfügt damit über eine Sperrminorität. In der jüngeren Vergangenheit wurde deutlich, dass er von seinen Minderheitsrechten Gebrauch macht, wenn er dies für erforderlich hält. Reflexartig werden auf diese Weise auch die Interessen der Kleinaktionäre gewahrt, was letztlich das Problem des herrschenden Einflusses durch Lopesan abmildert. Der Streubesitz liegt abzüglich selbst gehaltener Aktien der IFA folglich bei 13,84 Prozent.
IFA ist v.a. als Substanzwert von Interesse. Aus diesem Blickwinkel handelt es sich bei IFA gewissermaßen um eine Schatztruhe mit verschiedenen Werten, die sich bei Weitem noch nicht im aktuellen Aktienkurs widerspiegeln. Seit einem Jahr hat man nun begonnen, stille Reserven, die in der Bilanz zuhauf schlummern, zu heben. Angefangen hat dies vor einem Jahr, als man ein Hotel, das damalige IFA Catarina, welches man kurz zuvor von Lopesan erworben hatte, mit Gewinn veräußerte. Käufer war der spanische Finanzinvestor, HI Partners Fund. Der Verkauf wurde durch Lopesan beeinflusst und ist Ziel einer größer angelegten Strategie Lopesans, das Eigentum an Hotels aufzugeben und nur noch als Betreiber in Erscheinung zu treten. So betreibt von nun an Lopesan unmittelbar das IFA Catarina unter einer neuen Marke in Zusammenarbeit mit dem HI Partners Fund. Das gleiche Spiel wiederholte sich vor eineinhalb Monaten mit drei weiteren, langjährig im Eigentum der IFA stehenden Hotels, dem IFA Continental, dem IFA Beach und dem IFA Dunamar. Käufer war wiederum HI Partners Fund und als Veranstalter soll wiederum Lopesan unter der neuen Marke auftreten. Für die drei Hotels wurde ein Verkaufspreis von EUR 104,41 Mio. Aufgrund der langjährigen Zugehörigkeit zur IFA hatten sich dort erhebliche stille Reserven gebildet, sodass die Transaktion zu einem Veräußerungsgewinn von EUR 65,5 Mio. führte, also umgerechnet ca. EUR 3,33 pro Aktie. Damit liegt der Buchwert pro Aktie nach den Q1-Zahlen addiert um diesen außerordentlichen Ertrag bei ca. EUR 13,24. Die Aktienkurs liegt derzeit um die EUR 11,00. Es besteht also ein erheblicher Abschlag zum offen gelegten Buchwert, der schon die Unterbewertung offensichtlich macht. Ähnliche stille Reserven gibt es aber auch bei den weiteren Hotels. Dazu kommen noch weitere Schätze wie ein neues Projekt in der Dominikanischen Republik, wo man ein wertvolles Grundstück erworben hat und eine neue Anlage baut oder mit Grundpfandrechten besicherte Darlehen gegen Hotels, aus denen man bei einem bereits die Zwangsvollstreckung zum Zwecke der Verwertung des Grundstücks betreibt. Diese spiegeln sich in der Bewertung gar noch gar nicht wider. Auch der Erwerb eines 50-Prozent-Anteils am Timesharing-Anbieter ANFI gehört dazu, wozu man aber in einem eigenständigen Kommentar deutlich mehr schreiben könnte.
Als Problematisch erwies sich auch zuletzt die Leitung durch Lopesan bei der Veräußerung der drei Hotels. Zunächst nannte man in einer Ad-hoc-Mitteilung nur den Verkaufspreis. Im Q1-Bericht wurde dann eine erste Schätzung zum Veräußerungsertrag angegeben, der auf EUR 12,5 bis EUR 17,5 Mio. bemessen wurde. Dass das nicht stimmen konnte war offensichtlich, wenn man sich die Werte anschaute, zu denen die Hotels in den älteren Berichten (z.B. Geschäftsbericht 2004) angesetzt waren. Anders als in den aktuellen Berichten konnte man dort das Sachanlagevermögen noch besser entschlüsseln. Vor ein paar Tagen rückte man dann mit der richtigen Zahl raus und verkündete per Ad-hoc den Ertrag von EUR 65,5 Mio. Solche Situationen durchziehen die Geschehnisse um IFA seit Jahren und damit muss man zurecht kommen. Zudem sollte man hinterfragen, warum Lopesan als Betreiber der neuen Hotels auftritt. Auf diese Weise floss der IFA zwar der Erlös zu, in Zukunft kann jedoch Lopesan unmittelbar mit dem Betreiben der Hotels Geld verdienen, IFA hingegen ist komplett raus. Es ist davon auszugehen, dass früher oder später auch die verbleibenden beiden Hotels auf Gran Canaria in ähnlicher Weise an HI Partners veräußert und anschließend durch Lopesan betrieben werden. So klingt dies zumindest an, wenn man die Pressemitteilung von Lopesan zur Veräußerung durchliest. Es ist zudem schon etwas befremdlich, dass Lopesan in der eigenen Pressemitteilung deutlich ausführlicher wird und die dahinterstehende Strategie erläutert, während die IFA Aktionäre in Ad-hocs und Q1-Bericht quasi nur mit Zahlen in wenigen Sätzen abgespeist werden. Trotz dieser kritischen Aspekte besteht erhebliches Potenzial für die Aktie.

 

Zitat
Bericht von der Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2016 im Juli 2017:
 
Gestern fand nun die Hauptversammlung der IFA Hotel & Touristik AG zum vergangenen Geschäftsjahr statt. Wie angekündigt folgt hier nun ein Bericht mit den wichtigsten Informationen.
Vorab ist zu sagen, dass es auf der Hauptversammlung, wie zu erwarten war, teilweise hoch herging, inklusive Minicrash der Aktie um knapp 10 Prozent. Sehr hinderlich erwies sich immer wieder, das Vorstand und Aufsichtsratsvorsitzender der deutschen Sprache gar nicht bzw. nur eingeschränkt mächtig sind. Obwohl die Antworten auf Fragen nur vorgelesen wurden und nicht in freier Rede erfolgten, kamen ständig Verständnisprobleme auf.
Der Vorstand stellte zunächst das vergangene Geschäftsjahr vor. Diesbezüglich gab es nichts neues zu berichten. Interessant wurde es als über die aktuellen Projekte und den bisherigen Geschäftsverlauf des Jahres 2017 berichtet wurde.
Operativ läuft es bei IFA gut. Die Auslastung konnte sogar gegenüber dem Vorjahr weiter leicht gesteigert werden. Aufs gesamte Jahr gerechnet geht man von einem operativ ähnlich erfolgreichen Jahr wie 2016 aus. Man peilt ein aufgrund der Veräußerung der Hotels vermindertes, rein operativ zu verstehendes Konzern-EBITDA von EUR 29 Mio. an.
Zum Neubauprojekt in der Dominikanischen Republik wurde einige Informationen gegeben. Das gesamte noch zu stemmende Investitionsvolumen beläuft sich auf knapp über USD 200 Mio. Auf den tatsächlichen Bau der Anlage entfallen USD 169 Mio. und auf andere Aspekte wie z.B. Straßen- oder Erschließungskosten entfällt der Rest. Die Baukosten verteilen sich folgendermaßen auf die nächsten Jahre 2017: USD 29 Mio, 2018: USD 58 Mio, 2019: USD 73 Mio und 2020: USD 38 Mio. Die dafür erforderlichen Finanzmittel sollen aus Eigenmitteln (aus Kapitalerhöhung stehen noch ca. 40 Mio zur Verfügung) sowie Fremdmitteln erfolgen. Es wurden bereits erste Bodenbewegungen vorgenommen. Mit dem Bau der Versorgungseinrichtungen soll im August begonnen werden. Der eigentliche Baubeginn für die Hotelanlage erfolgt Anfang 2018 und soll ca. zwei Jahre dauern. Bei dem erwarteten, künftigen Ergebnisbeitrag hielt man sich aber trotz mehrfacher, ausdrücklicher Nachfrage geschlossen.
Besonders spannend waren die Erklärungen zur ANFI-Beteiligung (Timesharing). Trotz des 50-Prozent-Anteils kann man über wesentliche Geschäftsführungsmaßnahmen keinen wesentlichen Einfluss ausüben. Der andere Gesellschafter verfügt über eine "goldene Aktie", die ihm "bei wesentlichen Entscheidungen" Sonderrechte einräumt. Auf Nachfrage wurde erklärt, dass die Satzung derartige Vorrechte bei der Verabschiedung des Jahresabschlusses und Entscheidungen über Ergebnisverwendung, Bestellung und Abberufung von Schlüsselpositionen sowie Erteilung von Vollmachten einräumt. Man stehe in Kontakt mit dem anderen Gesellschafter und hat eine Aufstockung der Beteiligung im Auge. Man ist der Auffassung, dass der andere Gesellschafter gesprächsbereit sein könnte, weil er in seinen eigenen Gesellschaften mit finanziellen Schwierigkeiten zu kämpfen habe.
Unruhe kam bei den Anwensenden dann im Rahmen der Beantwortung von Fragen zu finanziellen Risiken bei ANFI auf. Wie schon im Geschäftsbericht zuvor erklärte der Vorstand, dass man die Risiken, die aus anhängigen Klagen von Timesharing-Inhabern, erkannt und beziffert habe und im Rahmen der Kaufpreisverhandlung aus seiner Sicht ansprechend berücksichtigt habe. Gegen 17 Uhr wurde dann die Frage beantwortet, wie hoch die finanziellen Risiken denn seien. In einer ersten Antwort wurde die Zahl von EUR 140 Mio. genannt. Entsetzen kam auf, es wurde laut gefragt, ob der Vorstand und der Aufsichtsrat noch bei Verstand seien. Man ging augenscheinlich davon aus, dass soeben ein Risiko von EUR 140 Mio. in der Bilanz aufgedeckt wurde. Der Aktienkurs ging prompt fast zehn Prozent auf Talfahrt. Hier kam eine schlecht formulierte Antwort mit der fehlenden Möglichkeit des Vorstands, in Deutsch sofort Missverständnisse aufzuklären, zusammen. Natürlich ist das Risiko für die Bilanz auf die Höhe der ANFI-Situation in Höhe von ca. EUR 40 Mio. begrenzt. Man hat spanische Kapitalgesellschaften (GmbH-Pendants) erworben, wo keine persönliche Haftung der Gesellschafter, also IFA, gegeben ist. Bei ANFI stehen also (neben einem knapp zweistelligen Mio.-Darlehen) nur die ca. 40 Mio. im Feuer. Zudem wurde in einer zweiten Antwort klargestellt, dass man nicht EUR 140 Mio. sondern EUR 120 Mio. gemeint hat.
Schließlich ging man auch näher auf den jüngsten Verkauf der drei Hotels Dunamar, Beach und Continental ein. Die zuletzt bekannt gegebenen Zahlen wurden bestätigt. Der Verkauf erfolgte in Form eines Share-Deals. Letztlich wurden aber nur die drei Hotels verkauft. Andere Beteiligungen, die von den Trägergesellschaften gehalten wurden, wurden vor dem closing herausgenommen und verbleiben damit im IFA-Konzern. Mit diesem Vorgehen wurden auch die unterschiedlichen Angaben zum Veräußerungsertrag im Vorfeld der Hauptversammlung begründet. Die zuerst genannte Spanne wurde anhand der Buchwerte der Gesellschaften noch ohne Herauslösung der letztlich nicht veräußerten Beteiligungen errechnet. Insgesamt ist aber schwer nachzuvollziehen, warum man dies nicht bereits im Vorfeld klar machen konnte.
Auf Nachfrage wurde erklärt, dass man vom Erwerber HI Partners gebeten wurde, die Hotels für eine Übergangszeit weiter zu betreiben. Wer die Hotels endgültig betreibe, entziehe sich der Kenntnis des Vorstands. Hier stellt sich die Frage, wie dies mit der Pressemitteilung von Lopesan, wonach die Hotels unter der neuen Lopesan-Marke "Abora" betrieben werden sollen, zu vereinbaren ist.
Zu den verbleibenden zwei Hotels äußerte man sich dahingehend, dass man derzeit kein Angebot für diese vorliegen habe, man aber für Angebote offen sei. Für mich hört sich dies so an, dass man durchaus davon ausgehen kann, dass auch diese verkauft werden. Es wurde auf nachfrage erklärt, dass die beiden Hotels derzeit mit EUR 29,5 Mio. (können auch 24,5 gewesen sein, sry Aufzeichnung insoweit undeutlich) in den Büchern stehen. Bei einem Verkauf zu einem ähnlichen Bewertungsniveau wie bei den anderen dreien kämen folglich noch einmal mehr als EUR 2,5 pro Aktie an gehobenen stillen Reserven hinzu.
Schließlich wurden noch Auskünfte zu den verschiedenen Grundstücken und anderen Assets sowie weiteren Aspekten, insbesondere dem eingeschränkten Prüfertestat, gegeben, auf deren Darstellung ich aber zumindest vorerst aus Kapazitätsgründen verzichte. Zum geeigneten Zeitpunkt greife ich dies eventuell auf.
Der mit ca. 34 Prozent beteiligte größte Minderheitsaktionär signalisierte derweil, dass man für eine Annährung mit Lopesan offen ist. Sein Anwalt stellte viele Fragen, letztlich stimmte man auch nicht gegen die Vorschläge der Verwaltung, sondern enthielt sich.

 

Zitat

Kurzes Update nach der Veröffentlichung des Halbjahresberichts 2017 von vergangener Woche:              

Der Halbjahresabschluss der IFA Hotel & Touristik AG wurde gestern (einen Tag vor dem angekündigten Veröffentlichungstermin) publiziert. Alle bereits auf der HV und entsprechend hier in einem älteren Post dargelegten Entwicklungen wurden bestätigt. Erneut wird deutlich, welches Substanzwert-Schwergewicht hinter IFA steckt. Operativ läuft es in allen Bereichen weiterhin rund. Das Projekt des Hotelneubaus in der Dominikanischen Republik läuft auch an. Interessanter Fakt: Nach der Kapitalerhöhung 2014 hatte man ja den Neubau aufgrund der Aufwertung des Dollars zunächst verschoben. Obwohl bis zur Wiederaufnahme der Arbeit an dem Projekt keine Trendumkehr am Devisenmarkt erkennbar war, hat man mit Investitionen begonnen. Nun gab es aber doch eine deutliche Abwertung des Dollar. Wenn sich die Entwicklung des Devisenkurses als nachhaltig herausstellen sollte, wäre dies für die Investitionen, die in Dollar erfolgen und deren Großteil noch aussteht, günstig.
Davon abgesehen ist nun erstmalig der Erlös aus dem Verkauf der drei Hotels in der Bilanz erkennbar. Die Aufdeckung dieser stillen Reserven führte dazu, dass das den Aktionären der IFA Hotel & Touristik AG zuzurechnende bilanzielle Eigenkapital zum 30.06.2017 bei EUR 260.347.504,95 lag. Davon muss noch die Dividende, die in Höhe von EUR 2.558.925,50 nach dem Abschlussstichtag gezahlt wurde, abgezogen werden, sodass man derzeit auf ein Eigenkapital von EUR 257.788.579,45 kommt. Dies geteilt durch die Anzahl der ausstehenden Aktien (19.684.250 Stück) ergibt einen Buchwert je Aktie in Höhe von rund EUR 13,1. 
Ein massiver Bewertungsabschlag auf den aktuellen Börsenkurs und darin sind die weiteren stillen Reserven, die in erheblichem Umfang vorhanden sind, noch gar nicht einbezogen. An dieser Stelle ist weiterhin Geduld gefragt.

Natürlich kann man sich auch auf boersengefluester.de selbst die vielen Informationen besorgen, z.B. http://boersengefluester.de/ifa-hotel-touristik-ein-echter-hingucker/

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  • 2 weeks later...

Wie ist die Meldung zu werten, das die Banco Sabadell ihre Hotelaktivitäten an einen ausländischen Investor verkauft hat? 

Hier sollen auch die drei IFA-Hotels mit verkauft worden sein. Ifa ist ja hier der Mieter dieser Hotels. Vielleicht will der Investor ja noch etwas hinzukaufen?

Auch die IFA hatte ja Darlehen von der Banco Sabadell mit besicherten Hotelimmobilien erworben. Sind diese Kredite wohl nun auch verkauft worden?

Wie verhält sich nun die Banco Sabadell gegenüber Ihren Schuldnern, wo das Hauptasset verkauft worden ist.

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